원상복구, 세입자가 어디까지 해야 하는지

원상복구는 세입자가 고치거나 바꾼 부분을 입주 때 모습으로 되돌리는 일입니다.
어디까지 되돌릴지는 계약서 특약과 입주 때 사진으로 가려지니, 이사 전에 이 두 가지부터 챙겨 두세요.

세입자 원상복구, 내가 바꾼 부분을 되돌리는 일이 기본

원상복구는 이사 나갈 때 집을 처음 받은 상태로 돌려 놓는 일을 뜻합니다.
세입자가 직접 수리하거나 바꾼 부분은 되돌리는 것이 원칙이에요.

다만 어디까지 되돌려야 하는지는 한 가지 기준으로 정해지지 않습니다.
계약 내용, 집을 받을 때의 상태, 바꾼 내용, 특별한 사정을 함께 봐요.

예시 1 · 거실 벽에 선반을 달고 산 직장인 민수 씨선반을 달면서 생긴 구멍은 내가 바꾼 부분이라 메우는 쪽이에요.
입주 때 벽 사진이 있으면 원래 구멍이 있었는지 바로 가를 수 있어요.

예시 2 · 처음부터 도배가 누렇던 집에 2년 산 신혼부부 서연 씨입주 때 이미 낡아 있던 벽지는 내가 바꾼 부분이 아니에요.
입주 당시 사진이 있으면 낡은 정도가 처음부터 있었다는 점을 보여 줄 수 있습니다.

원상복구 범위, 계약서 특약과 입주 때 상태를 먼저 대조

범위를 가르는 가장 큰 기준은 계약서와 입주 당시 상태입니다.
그래서 이사 전에 두 가지를 표로 나란히 놓고 보는 게 좋아요.

특약에 "퇴거 시 전체 도배"라는 문구가 있어도 그 문구만으로 범위가 정해지지는 않아요.
입주 당시 상태와 바꾼 내용까지 함께 따져서 판단합니다.

못자국과 벽지, 어디까지 내가 고쳐야 할까

못자국은 내가 박은 것인지, 처음부터 있던 것인지가 핵심입니다.
벽지는 찢김·낙서처럼 내가 훼손한 부분인지, 시간이 지나 낡은 부분인지를 나눠 봐요.

일상적으로 살면서 생긴 낡음은 누가 부담한다고 일률로 정해져 있지 않습니다.
계약서 특약과 입주 사진을 들고 집주인과 구체적으로 이야기하는 방법이 가장 현실적이에요.

예시 3 · 액자 열 개를 건 세입자 하윤 씨못자국이 많아도 처음부터 있던 자국이 섞여 있을 수 있어요.
입주 때 벽 사진과 지금 벽을 같은 자리에서 찍어 비교해 보세요.

곰팡이 비용, 원인부터 가려야 부담이 정해져요

곰팡이는 환기를 안 해서 생긴 건지, 결로나 누수처럼 건물 문제인지에 따라 책임이 갈립니다.
금액을 먼저 말하기보다 원인을 가리는 일이 먼저예요.

• 곰팡이가 생긴 위치: 외벽 쪽 모서리인지, 가구 뒤인지 사진으로 남기세요.
• 처음 발견한 시기: 입주 직후인지 몇 달 뒤인지 기록해 두세요.
• 집주인에게 알린 기록: 문자나 메시지로 보낸 날짜가 남아 있으면 유리해요.

수리가 필요하면 견적서를 받아 두고, 집주인과 비용을 나누는 방식을 이야기해 보세요.

원상복구 확인 순서, 이사 전에 네 단계로

이사 날 급하게 다투지 않으려면 순서를 정해 두는 게 좋아요.
아래 네 단계를 만료일부터 따라가 보세요.

1. 만료일을 기준으로 갱신거절이나 갱신하지 않겠다는 통지 시점을 먼저 확인합니다. 법이 정한 통지기간 안인지 가리기 위해서예요.
2. 묵시적 갱신(양쪽 모두 말이 없어 자동으로 이어진 갱신)인지, 계약갱신요구권(세입자가 한 번 더 살겠다고 요구하는 권리)을 쓴 건지 계약서와 통지 기록으로 구분합니다.
3. 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 관할 법원과 임차권등기명령(이사 가도 보증금 권리를 남겨 두는 법원 절차) 요건을 확인합니다.
4. 원상복구는 입주 전 상태 자료, 계약 특약, 변경·훼손 자료를 함께 대조합니다.

네 단계를 끝내면 내가 되돌릴 부분과 다툴 부분이 눈에 보입니다.
이 정리본을 들고 집주인과 이야기하면 감정 싸움으로 번지는 일을 줄일 수 있어요.

원상복구 증거 자료, 입주 사진과 계약 기록 모으는 법

다툼이 생기면 말보다 자료가 힘을 가집니다.
입주 전 사진과 계약 기록은 이사 나가는 날 가장 먼저 꺼낼 자료예요.

사진에는 날짜가 남도록 휴대폰 기본 카메라로 찍어 두세요.
이사 직전에도 같은 자리를 한 번 더 찍으면 입주 때와 비교하기 쉬워요.

원상복구 다툼, 바로가기로 증빙과 서류 준비하기

계약서나 집 상태를 확인할 서류는 공공 서비스로 쉽게 뽑을 수 있습니다.
아래 바로가기에서 필요한 서류부터 열어 보세요.

보증금을 못 받았을 때, 원상복구와 보증금은 따로 챙기세요

원상복구 다툼이 길어져도 보증금 반환 권리는 따로 지켜야 합니다.
계약이 끝난 뒤에도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계는 이어져요.

보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청할 수 있어요.
집이 있는 곳 관할 지방법원·지원이나 시군법원에 신청하며, 등기를 마치면 대항력(집주인이 바뀌어도 내 권리를 주장할 수 있는 힘)과 우선변제권이 법정 범위에서 유지됩니다.

이사 전에 임차권등기명령 신청 순서를 먼저 읽어 보세요.
보증금 돌려받는 흐름은 전세 보증금 반환 순서에서 이어서 볼 수 있어요.

계약 갱신과 원상복구, 나가는 시점도 함께 정하세요

집주인은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건변경을 통지해야 합니다.
세입자도 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다고 통지하지 않으면 묵시적 갱신이 돼요.

• 묵시적 갱신: 존속기간은 2년으로 보고, 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있으며 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월 뒤에 효력이 생깁니다.
• 계약갱신요구권: 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 요구할 수 있고, 1회에 한정되며 갱신 기간은 2년입니다.
• 법정 거절사유: 차임 연체, 무단 전대, 고의·중과실 훼손, 집주인 직계존비속의 실제 거주 등이 있으면 갱신요구가 제한돼요.

자세한 조건은 계약갱신청구권과 묵시적 갱신 글에서 이어서 보세요.
나가는 날이 정해지면 원상복구를 끝낼 시간도 거꾸로 계산해 둘 수 있어요.

자주 묻는 질문

원상복구는 세입자가 무조건 다 해야 하나요?

무조건은 아닙니다. 세입자가 바꾸거나 수리한 부분은 되돌리는 것이 원칙이지만, 범위는 계약 내용과 입주 당시 상태, 변경 내용을 함께 보고 정해져요.

못자국과 벽지 얼룩도 세입자가 고쳐야 하나요?

내가 만든 자국이라면 고치는 쪽이에요. 처음부터 있던 자국이거나 오래돼 낡은 부분은 입주 사진으로 구분해 보세요.

곰팡이는 누가 비용을 내나요?

원인에 따라 갈립니다. 환기 부족인지 결로나 누수 같은 건물 문제인지부터 사진과 발견 시기로 정리하고, 수리 견적을 받아 집주인과 이야기해 보세요.

상가도 주택처럼 원상복구 범위가 같나요?

여기 내용은 주택 세입자 기준이에요. 상가라면 계약서 특약 문구부터 읽어 보세요.

원상복구 때문에 보증금을 못 받으면 어떻게 하나요?

이사 전에 임차권등기명령을 신청하는 방법이 있어요. 관할 법원에 신청하고, 등기가 끝난 뒤에 이사하면 대항력과 우선변제권이 법정 범위에서 유지됩니다.

원상복구는 입주 사진 한 장에서 시작해요

범위는 계약서와 입주 당시 상태가 정합니다.
이사 전에 사진과 특약부터 정리해 두면 마지막 날 마음이 훨씬 편해요.